עסקים ונדל"ן |
אבי שבן - נץ נדל"ן צפוני |
5/1/2012
כמו כל דבר בצה"ל, גם עסקאות נדל"ן נחלקות לשלושה חלקים. שלב ה"קמפיין" השיווקי, השלב המשפטי והשלב המוצנע יותר, זה של המימון, הכולל את המשכנתא והשמאות.
לשלב האחרון נוטים לרוב לייחס פחות תשומת לב, למרות היותו מהותי ביותר, ולעיתים אפילו קריטי. בבואו להעניק משכנתא ("מענק", מנקודת ראותו של הבנק; "נטל ענק", מנקודת מבטו של הלווה), הופך הבנק למבקר איכות כפול: איכות הלווה ואיכות הנכס.
השמאי, כאיש מקצוע הנשלח ע"י הבנק, משמש ה"עיניים של הבנק". בבואו לבחון את מחיר הנכס, חזקה עליו להבטיח את כספו של הבנק, ומכאן שההערכה תהיה שמרנית. השמאי אינו מעורב רגשית, ומתוך שכך אינו נופל קורבן למניפולציות ו/או פנטזיות של מוכרים או קונים.
במבוא לכלכלה נאמר, כי מוצר שווה כמה שמוכנים לשלם עבורו. זה נכון רק אם מוכנים לשלם מתחת למחיר השוק. אם העיסקה נעשית מעל מחיר השוק, אזי יהיה המחיר שייקבע ע"י השמאי מקביל למחיר השוק, כלומר השמאי אינו מתרשם מעסקאות שנעשו מעל למחיר השוק, ובהתאם השמאות לא תהיה מושפעת מעסקה חריגה.
זאת ועוד, לאחרונה נפוצה שיטה של הסכמות בין מוכרים וקונים לרישום סכום גבוה בחוזה מסכום הסגירה בפועל, וזאת על מנת להשיג מימון גבוה יותר מהבנק. לא אתעכב על חוקיות ומוסריות הנוהג הזה, כמו גם על הסכנות אליהן נחשפים הצדדים. בכל מקרה כספי הבנק יהוו חלק יחסי, באחוזים, ממחיר השמאות, ובשום אופן לא לפי מחיר המכירה בפועל ו/או בחוזה.
חשוב שמוכרים וקונים יזכרו זאת בבואם לסגור עסקה. עוגמת נפש, מפח נפש ולפעמים גם נזקים כספיים ואחרים, הם מנת חלקם של המתעלמים מעובדות אלו ולכן מומלץ להיוועץ עם חברה לייעוץ ארגוני לפני שמבצעים כל פעולה. בהצלחה בעסקת הנדל"ן הבאה שלכם.
הפוך לדף הבית
5 טיפים למתווך המתחיל
הפשרת קרקעות איך זה עובד ומה חשוב לדעת בנושא?
קניית ריהוט בעונות מעבר – דברים שכדאי לדעת
למה כדאי בימינו לרכוש דירה בסיוע מתווך?
